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澳门银座app安卓版,央行分行行长:棚改货币化基本完成历史使命 考虑退出

2020-01-09 12:39:31

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澳门银座app安卓版,央行分行行长:棚改货币化已基本完成历史使命,应适时考虑退出

中国人民银行武汉分行行长王玉玲今天公开发文,称棚改去库存效果显著,部分城市商品住房供不应求,房价持续走高,局部地区出现过热。

而棚改货币化本轮去库存任务现阶段已基本完成,应适时考虑退出。

这个媒体用的标题是央行分行行长,的确一个字没错,中国人民银行武汉分行行长的确就是央行分行行长,但是这么写,感觉怪怪的。。。

当然,这个分行长这么说,基本也能代表官方态度,如果没有内部文件,这种方向性的话,一个分行行长哪里敢说,能爬到行长位置的都不是乱说话的人。

所以,未来实物安置的比例会迅速提升,而货币化安置的比例会迅速下降,对应的,这一批靠货币化拆迁热起来的城市,要冷一冷了。

【原文】央行武汉分行行长:棚改货币化去库存现阶段已基本完成 应适时考虑退出

棚户区改造是一项重要的民生工程,也是构建房地产市场长效机制的重要组成部分。以货币补偿为主的棚改模式作为一种重要的金融创新工具,在促进三四线城市去库存、提高群众居住质量、实现房地产市场健康发展方面发挥了重要作用。

但近年来,随着棚改货币化进度提速,三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式,大量资金进入房地产开发商手中,在去库存的同时形成了新的住房供给能力,获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力,从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面,部分城市房地产市场呈现过热苗头。

01.棚改货币化提振居民和开发商信心与预期,进而拉动三、四线城市楼市转旺

约三分之一的居民购房需求由棚改货币化安置带动并实现。目前,H省棚改货币化安置有三种途径:一是政府将补偿资金支付给售房的开发商,由被征收人持棚改券等购买。据棚改主管部门反映,H省采取这种方式的比重较大;二是政府收购商品房作为安置房源卖给被征收人;三是货币补偿后由被征收人自行买房。第一、第二种可以100%拉动新房销售,第三种虽不是100%拉动新房销售,但因棚改征收的大部分是居民唯一的住房,被征收人多半会选择买房。2017年,H省棚户区改造签订拆迁补偿安置协议户数为28.15万户,其中货币化安置22.01万户,同比增长5.8%。若按货币化安置全部用于购房测算,H省棚改居民购房套数占商品住房销售套数的32.8%,较上年提高2.8个百分点。

省会城市限价导致开发商盈利空间收窄,三四线城市棚改去库存创造新的市场机会,吸引开发商进军三四线城市房地产市场。2018年1~5月,H省14个样本县市年度“地王”中,成交价较当年拍卖成交均价高出58.6%,部分热点区域楼面地价已接近或超过周边在售商品房价格。而土地价格本身也因一级开发成本上升、土地供应不足等原因出现普涨。2017年,H省中小城市住宅用地供应682宗,总用地面积1778.7公顷,平均楼面地价1504.8元/平方米,同比上涨119%,远超同期商品住房销售均价上涨幅度。地价上涨推高了开发成本和房价上涨预期。

棚改去库存效果显著,部分城市商品住房供不应求,房价持续走高,局部地区出现过热。虽然由于2018年棚改开工计划显著减少、财政购房补贴等优惠政策取消、中小城市对商品住房限价等原因,近几个月涨幅有所下降,但房价总体而言仍居高不下。

02.进一步完善未来三年棚改安置政策

2018~2020年,国家仍有1500万套棚改计划。棚改及货币化安置应何去何从?笔者建议适当压缩棚改计划任务,逐年减轻或取消对地方政府棚改任务的考核,取消棚改与“去库存”相挂钩政策,因地制宜推进棚改货币化安置,将以货币安置为主转为以实物安置为主、货币安置为辅,从而使棚改工作回归理性,将对房地产市场的波动影响降低到最小。这主要基于以下理由:

地方政府既要限房价,又要完成棚改任务,这种两难境地不利于其理性决策。针对房价上涨过快的情况,要求各三四线城市房价涨幅不得超过当地居民可支配收入涨幅,上级主管部门每日监测预警,超过后地方政府要被问责。同时,棚改的任务不完成,地方政府也要被追责。两项目标出现冲突和矛盾,地方政府只能两害相权取其轻,显然不利于其理性决策或作出最优决策。

棚改货币化本轮去库存任务现阶段已基本完成,应适时考虑退出。由于商品住房平均消化周期在12个月左右,不需要去库存,从H省79个市、县目前商品住房平均消化周期的情况看,已不存在去库存压力。2018年5月末,79个市、县中,低于12个月的城市有73个,高于12个月的只剩下6个,几乎都在偏远山区。货币化安置作为本轮去库存的一种手段,其任务已基本终结,应考虑适时退出。

居民对实物安置的诉求上升,希望货币化安置的居民变少。据反映,由于一般拆迁户的房屋面积和补偿额度相对较小,而目前房价已炒高,棚改区居民货币化补偿的资金用于买房出现较大缺口,有的甚至只能付同等面积的首付款,很多拆迁户转而更愿意采用实物还建的方式获得安置,一方面避免补充买房资金投入,另一方面实物安置房易于随时脱手,实现有效增值。相比之下,仍希望货币化安置的居民变少。

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